అద్దె ఇళ్లకు చట్ట రక్షణ!

* పటిష్ఠ నిబంధనలతోనే ఆర్థిక ప్రగతి

అయిదు లక్షల కోట్ల డాలర్ల ఆర్థిక వ్యవస్థగా భారత్‌ను తీర్చిదిద్దాలన్న లక్ష్యాన్ని సాధించాలంటే గృహ నిర్మాణ రంగంలో, అద్దె చట్టాల్లో లోటుపాట్లను సత్వరం సరిదిద్దాలి. మరో రెండేళ్లలో 75వ స్వాతంత్య్ర దినోత్సవం జరుపుకోనున్న భారతదేశంలో గృహ వసతి లేని కుటుంబాలు పెద్ద సంఖ్యలో ఉండటం విచారించాల్సిన విషయం. మరోవైపు కట్టడం పూర్తయినా అమ్మకానికి నోచుకోని ఇళ్లూ, అపార్ట్‌మెంట్లూ పెద్ద సంఖ్యలో బిల్డర్ల దగ్గర మిగిలిపోవడం విచిత్రం. ఇళ్ల కొరత భారత్‌కు కొత్త కాదు. ఈ సమస్యను ఎదుర్కొనేందుకు 1980ల నుంచే విధానపరమైన నిర్ణయాలు అనేకం తీసుకున్నా పెద్దగా ఫలితం లేకపోయింది. ప్రస్తుతం భారత్‌లో 1.87 కోట్ల గృహ యూనిట్లకు కొరత ఉందనీ, 2030కల్లా ఈ కొరత 2.3 కోట్ల యూనిట్లకు పెరుగుతుందని అంచనా. మరిన్ని ఇళ్లు కడితే సమస్య తీరిపోతుంది కదా అని చాలామంది అనుకుంటారు కానీ, అది అంత తేలిక కాదు. దానికి అడ్డుపడే అంశాలు చాలానే ఉన్నాయి. భారత గృహ నిర్మాణ మార్కెట్లో లొసుగులు అనేకం. ఇళ్లు, వాణిజ్య భవనాలు, అపార్ట్‌మెంట్ల అద్దె చట్టాల్లో సమూల మార్పులు రానంతవరకు ఈ మార్కెట్‌ విజృంభించడం కష్టం. అద్దెకు ఇస్తే ఖాళీ చేయించడం కష్టమనే భయంతో చాలామంది తమ ఇళ్లను అద్దెకు ఇవ్వకుండా అలానే ఉంచేస్తున్నారు. మరోవైపు పెరుగుతున్న యువ జనాభా అవసరాలను తీర్చడానికి మరిన్ని ఇళ్లను అనివార్యంగా నిర్మించాల్సి ఉంది. ఈలోగా స్థలాల విలువ విపరీతంగా పెరుగుతూ సొంత ఇంటి కల ఎండమావిగా మారే ప్రమాదం ఏర్పడింది. గృహ విపణిలో నెలకొన్న వైరుధ్యాలివి. వీటిని సరిచేయడానికి రాష్ట్ర ప్రభుత్వాలు పటిష్ఠ చర్యలు తీసుకోవాలి.

విస్తరిస్తున్న గృహ కొరత
పట్టణీకరణ విస్తరిస్తున్నా గృహ కొరత మాత్రం తీరడం లేదు. అద్దె నియంత్రణ, లీజులు, అద్దెకున్నవారిని ఖాళీచేయించడానికి సంబంధించిన చట్టాలన్నీ 1980కి ముందునాటివి. 1960లో తెచ్చిన ఆంధ్రప్రదేశ్‌ భవనాల (లీజు, అద్దె, ఖాళీ చేయించడం) చట్టమే ఇప్పటికీ తెలంగాణ, ఆంధ్రప్రదేశ్‌లకు వర్తిస్తోంది. ఆ చట్టానికి 2005లో సవరణలు చేశారు. పాత చట్టాలు ఇంటి యజమానికన్నా అద్దెకు ఉంటున్నవారి హక్కులకు ఎక్కువ ప్రాధాన్యమిస్తున్నాయి. దేశ విభజన తరవాత పెద్దయెత్తున శరణార్థులు వలస రావడాన్ని దృష్టిలో ఉంచుకుని పూర్వ చట్టాలను రూపొందించారు. బాడుగదారులను ఉన్నపళాన ఖాళీ చేయించే పరిస్థితి ఏర్పడకుండా జాగ్రత్తలు తీసుకున్నారు. ఇంటి అద్దెపై పరిమితి విధించారు. చట్టం పరిధిలోకి కొన్ని రకాల భవనాలను తీసుకొచ్చారు.

అద్దెల పెంపు మీద, బాడుగదారులను ఖాళీచేయించడంపైన చట్టాలు విధించిన పరిమితులను అధిగమించాలంటే ఇటీవలి వరకు గృహ యజమానులు బాడుగదారులతో పరిమిత కాలానికి కాంట్రాక్టు రాయించుకోవడమొక్కటే మార్గంగా ఉండేది. దీనివల్ల సమస్యలు మరింత పెరగడమే తప్ప పరిష్కారం దొరికింది లేదు. అదీకాకుండా భారతదేశంలో కాంట్రాక్టులను తు.చ తప్పకుండా పాటించేవారికన్నా ఉల్లంఘించేవారే అత్యధికం. 100 రూపాయలకన్నా ఎక్కువ విలువకు, సంవత్సరంకన్నా ఎక్కువ వ్యవధికి లీజు ఒప్పందం రాసుకుంటే దాన్ని తప్పక రిజిస్టర్‌ చేయాల్సిందే. అలా చేయని ఒప్పందం ఏ న్యాయస్థానంలోనూ నిలబడదు. భారతదేశంలో అత్యధిక లీజు, బాడుగ ఒప్పందాలు చట్టప్రకారం రిజిస్టరు కావడం లేదు. ఈ లొసుగును ఉపయోగించుకుని చాలామంది వ్యాజ్యాలకు దిగుతున్నారు. వాటి విచారణకు సుదీర్ఘ కాలం పడుతుంది కాబట్టి, అవి తేలేవరకు అద్దెదారుని కదల్చే అవకాశం ఉండదు. సుదీర్ఘ వ్యాజ్యాన్ని అడ్డుపెట్టుకుని అవాంఛనీయ శక్తులు యజమాని స్థలాన్ని కాజేయడానికి ప్రయత్నిస్తాయి. కొన్ని సందర్భాల్లో యజమానుల నుంచి డబ్బు పిండుకుని కానీ భవనాలను ఖాళీచేయరు.

మారుతున్న సాంఘిక, ఆర్థిక పరిస్థితులను విధానకర్తలు, న్యాయస్థానాలు నెమ్మదిగా గ్రహిస్తున్నాయి. 10-15 ఏళ్ల క్రితంలా కాకుండా ఇప్పుడు కోర్టులు అద్దెకున్నవారికి ఎడాపెడా అభయ హస్తమివ్వడం లేదు. గృహ నిర్మాణ రంగ స్థితిగతులను మెరుగుపరచడానికి 2019లో కేంద్ర ప్రభుత్వం నమూనా బాడుగ చట్టాన్ని విడుదల చేసి, ప్రజల నుంచి సలహాలు, సూచనలు కోరింది. కాలం చెల్లిన పాత చట్టాల స్థానంలో ఈ నమూనా చట్టాన్ని తీసుకురాదలిచారు. కేంద్రం రూపొందించిన నమూనా చట్టాన్ని ప్రాతిపదికగా తీసుకుని రాష్ట్ర ప్రభుత్వాలు త్వరగా సొంత చట్టాలు వెలువరిస్తే గృహ నిర్మాణ రంగం ఊపందుకొంటుంది. నమూనా చట్టం ప్రకారం అన్ని బాడుగ ఒప్పందాలు లిఖిత రూపంలో ఉండాలి, ఒప్పందం కుదిరిన రెండు నెలల్లోగా దాన్ని అద్దె నియంత్రణాధికారి కార్యాలయంలో తప్పనిసరిగా రిజిస్టర్‌ చేయాలి. యజమాని, బాడుగదారులలో ఏ ఒక్కరైనా రిజిస్టర్‌ చేయడానికి ముందుకు రాకపోతే, రెండో పక్షం ఒప్పంద ప్రతిని దాఖలు చేయవచ్చు. ఇది పూర్తిగా కొత్త నిబంధన. ఒప్పందం రిజిస్టరైన తరవాత ఒక విశిష్ట సంఖ్య మంజూరవుతుంది. యజమాని, బాడుగదారులలో ఏ ఒక్కరైనా అద్దె నియంత్రణ సంస్థకు ఒక ప్రతిని సమర్పించవచ్చు. అది సాక్ష్యాధారంగా నమోదవుతుంది. అద్దె ఒప్పందం పొడిగించకుండా రద్దయిపోతే మొదట అంగీకరించిన నియమనిబంధనల కింద నెల నెలా దాన్ని పొడిగించినట్లు పరిగణిస్తారు. అయితే ఇది ఆరు నెలలపాటు మాత్రమే సాగుతుంది. ఆ గడువు దాటిన తరవాత రెండు నెలల వరకు యజమానికి బాడుగదారుడు రెండింతలు ఎక్కువ అద్దె చెల్లించాల్సి ఉంటుంది. ఆపైన నాలుగింతలు ఎక్కువ అద్దె చెల్లించక తప్పదు. వరుసగా రెండు నెలలు అద్దె చెల్లించని బాడుగదారుని ఖాళీ చేయించే హక్కు గృహ యజమానికి ఉంటుంది. నమూనా అద్దె చట్టం పూర్తిగా గృహ యజమానికి అనుకూలమని భావించనక్కర్లేదు. బాడుగదారులకు అనుకూలాంశాలూ ఇందులో ఉన్నాయి. యజమాని, బాడుగదారుని హక్కులు, బాధ్యతలు రెండింటినీ చట్టంలో స్పష్టంగా నిర్వచించారు. యజమాని రెండు నెలలకు మించి అడ్వాన్సు డిమాండు చేయకూడదని చట్టం నిర్దేశిస్తోంది. అనేక నగరాల్లో బాడుగదారులు ఆరు నుంచి పది నెలల అద్దెను అడ్వాన్సుగా చెల్లిస్తున్నారని తెలుసుకుంటే, ఈ నిబంధన ఎంతో ఉదారమైనదని అర్థమవుతుంది. ఒప్పంద నిబంధనలకు విరుద్ధంగా ఒప్పంద కాలంలో బాడుగదారుని ఉన్న పళాన ఖాళీ చేయాలని కోరడానికీ లేదా అద్దె పెంచడానికీ యజమానికి అధికారం ఉండదు.

భవన నిర్వహణదారుకు సాధికారత
మొట్టమొదటిసారిగా స్థిరాస్తి నిర్వహణదారు లేదా మేనేజర్‌ నియామకానికి నమూనా చట్టం వీలు కల్పిస్తోంది. అద్దెకున్నవారితో గృహ యజమాని ప్రతినిధిగా ఈ మేనేజర్‌ వ్యవహరిస్తారు. స్థిరాస్తి నిర్వహణను చూసుకుంటారు. అద్దె ఒప్పందంలోనే మేనేజర్‌ పేరు ఉటంకించవచ్చు. వివిధ ప్రభుత్వ, ప్రైవేటు సంస్థలతో లావాదేవీలు జరిపే అధికారం అతనికి ఉంటుంది. చట్టంలో పొందుపరచిన ఈ నిబంధనవల్ల వృత్తి నైపుణ్యంతో బాడుగ వ్యవహారాలను చక్కబెట్టే సంస్థలు సాధికారంగా ఏర్పడనున్నాయి. ఇలాంటి పకడ్బందీ ఏర్పాట్ల వల్ల మిగులు డబ్బు ఉన్న మదుపరులు గృహ, వాణిజ్య సముదాయాల నిర్మాణం వైపు మొగ్గుచూపుతారు. ప్రస్తుతమున్న అద్దె వ్యాజ్యాల న్యాయస్థానాలు, ట్రైబ్యునళ్లు 1908నాటి సివిల్‌ ప్రొసీజర్‌ కోడ్‌ విధివిధానాలను పాటించడం లేదు. న్యాయం చేకూర్చడానికి సొంత పద్ధతుల్లో వెళుతున్నాయి. నమూనా అద్దె చట్టంతో పరిస్థితి మారనున్నది. దరఖాస్తు లేక అప్పీలు అందిన అరవై రోజుల్లోపల అద్దె ట్రైబ్యునల్‌ పరిష్కారం చూపాలని ఈ చట్టం నిర్దేశిస్తోంది. దీనివల్ల కేసుల పరిష్కారంలో జాప్యం తగ్గిపోతుంది. ప్రస్తుతం బాడుగదారులతో ఇల్లు ఖాళీ చేయించడానికి ఏడాది నుంచి పదేళ్లు పడుతోంది. నమూనా అద్దె చట్టాన్ని రాష్ట్రాల శాసన సభలు ఆమోదిస్తే, ఈ కేసులు ఏడాది లోపే పరిష్కారమవుతాయి. లిఖిత అద్దె ఒప్పందమంటే ఆషామాషీ కాదని నమూనా చట్టం సుస్పష్టం చేస్తోంది. స్థిరాస్తికి భద్రత కల్పిస్తూ, వ్యాజ్యాలు వేగంగా పరిష్కారమయ్యేలా చూస్తుంది. ఈ చట్టం రాష్ట్ర ప్రభుత్వాలకు రాబడి పెంచనుంది. ప్రస్తుతం అద్దె ఒప్పంద విలువలో అయిదు శాతంకన్నా తక్కువ రుసుముతో రిజిస్ట్రేషన్‌ చేస్తున్నారు. లిఖిత అద్దె ఒప్పందాలు చాలా చాలా పరిమితం కాబట్టి ఆదాయమూ తక్కువగానే ఉంటోంది. నమూనా అద్దె చట్టంవల్ల లిఖితపూర్వక ఒప్పందాలు, వాటిపై రిజిస్ట్రేషన్‌, స్టాంపు రుసుములు పెరుగుతాయి. ఒప్పందాలు కుదుర్చుకోనివారి నుంచి జరిమానాల రూపంలో మరింత ఆదాయం లభిస్తుంది. ఈ వెసులుబాటు వల్ల గృహ, వాణిజ్య భవన నిర్మాణం ఉద్ధృతమవుతుంది. రాష్ట్ర ప్రభుత్వాలకు అదనపు ఆదాయం సమకూరుతుంది.
కాలానుగుణ మార్పులు కావాలి
స్వాతంత్య్రం వచ్చిన కొత్తలో ప్రజల ఆర్థిక పరిస్థితులు అంతంతమాత్రంగా ఉన్నందున ఇల్లు కట్టడమనేది బ్రహ్మప్రయత్నంగా ఉండి ‘ఇల్లు కట్టి చూడు, పెళ్లి చేసి చూడు’ అనే సామెత వ్యాప్తిలోకి వచ్చింది. 1991నాటి ఆర్థిక సంస్కరణలకు ముందు గృహ రుణాలు తేలిగ్గా లభ్యమయ్యేవి కావు. కాబట్టి నివాస, వాణిజ్య భవనాల నిర్మాణం ఊపందుకోలేదు. వాటికి ఎప్పుడూ కొరతగానే ఉండేది. ఆర్థిక సంస్కరణల తరవాత పరిస్థితి మారింది. ముఖ్యంగా 1998-99 బడ్జెట్లో యశ్వంత్‌ సిన్హా గృహ రుణాలపై భారీ పన్ను రాయితీలు, ఆదాయ పన్ను మినహాయింపులు ఇచ్చినప్పటి నుంచి భవన నిర్మాణం విజృంభించింది. కానీ, అద్దె చట్టాల్లో మాత్రం ఇప్పటికీ మార్పు రాలేదు.
 

డాక్ట‌ర్ అనంత్‌
ర‌చ‌యిత‌, ఆర్థిక విశ్లేష‌కులు