దేశంలో స్థిరాస్తి రంగం జోరందుకొంది. 2025 నాటికి ఈ రంగంలో పెట్టుబడులు లక్ష కోట్ల డాలర్లకు చేరుకుంటాయని జాతీయ స్థిరాస్తి అభివృద్ధి మండలి- కేపీఎంజీ ఇండియా తాజా సర్వే వెల్లడించింది. మరోవైపు ఇల్లు లేదా ఫ్లాట్‌ కొనుగోలు చేసేవారికి అనేక సమస్యలు ఎదురవుతూనే ఉన్నాయి. ఈ నేపథ్యంలో తమ ప్రయోజనాలను రక్షించేందుకు కేంద్రం 2016లో తీసుకొచ్చిన స్థిరాస్తి (నియంత్రణ, అభివృద్ధి) చట్టం పట్ల కొనుగోలుదారులకు అవగాహన ఎంతో అవసరం.
జనాభా పెరుగుదల, నగరాల విస్తరణతో దేశంలో నిర్మాణరంగం అంతకంతకు జోరందుకుంటోంది. అయితే, గృహాలను కొనుగోలు చేసేవారికి పలు ఇబ్బందులు ఎదురవుతున్నాయి. నిర్మాణం పూర్తిచేసి ఇస్తామని ఒప్పందంలో పేర్కొన్న తేదీ దాటి పదేళ్లయినా ఫ్లాట్‌ చేతికిరాని సందర్భాలెన్నో! బ్యాంకు నుంచి రుణం తీసుకుని, లేదంటే దాచుకున్న డబ్బుల్లోంచి 50-100శాతం చెల్లింపు జరిపిన కొనుగోలుదారులకు సకాలంలో నిర్మాణం పూర్తికాకపోతే కలిగే నష్టం అంతా ఇంతా కాదు. బిల్డర్లు శక్తికి మించి ప్రాజెక్టులు తలకెత్తుకోవడం ఈ దుస్థితికి ఒక కారణం. కొనుగోలుదారుల ప్రయోజనాలను రక్షించేందుకు కేంద్ర ప్రభుత్వం 2016లో స్థిరాస్తి (నియంత్రణ, అభివృద్ధి) చట్టాన్ని తెచ్చింది. దీన్ని ‘రెరా చట్టం’గా వ్యవహరిస్తున్నారు.
పారదర్శకతకు పెద్దపీట
పట్టణ ప్రణాళిక చట్టం, పురపాలక సంఘాల చట్టం, వినియోగదారుల ప్రయోజనాల రక్షణ చట్టంలోని అంశాలను రెరా చట్టంలో పొందుపరచారు. స్థిరాస్తి రంగంలో వినియోగదారుల ప్రయోజనాలను కాపాడుతూనే పారదర్శకంగా, సమర్థంగా నిర్మాణ కార్యకలాపాలను విస్తరించడానికి ఓ నియంత్రణ సంస్థను నెలకొల్పడం రెరా చట్ట ముఖ్య ఉద్దేశం. ఖాళీ స్థలాలు, అపార్ట్‌మెంట్‌లు, భవనాలు, రియల్‌ ఎస్టేట్‌ ప్రాజెక్టుల అమ్మకాలను ఈ చట్టం కిందకు తెచ్చారు. నిర్మాణదారుడు (బిల్డర్‌ లేదా ప్రమోటర్‌), కొనుగోలుదారుడు (అలాటీ లేదా వాటాదారు) అనే పదాలకు స్పష్టమైన నిర్వచనం ఇచ్చారు. 500 చదరపు గజాలకన్నా ఎక్కువ విస్తీర్ణంలో నిర్మించే ప్రాజెక్టులను, ఎనిమిదికన్నా ఎక్కువ అపార్ట్‌మెంట్‌లు ఉన్న ప్రాజెక్టులను రెరా చట్టం కింద నమోదుచేసి ధ్రువీకరణ పత్రం తీసుకోవాలి. ఈ చట్టం రాకముందు నిర్మాణం ప్రారంభమైన ప్రాజెక్టులను ప్రత్యేక తరగతిగా వర్గీకరించారు. నిర్మాణం పూర్తయినట్లు ఇంకా ధ్రువీకరణపత్రం అందని ప్రాజెక్టులూ ఈ తరగతిలోకి వస్తాయి. ఇలాంటి ప్రాజెక్టులను మూడు నెలల్లోగా రెరా చట్టం కింద నమోదు చేసుకోవాలి. ఇలా రిజిస్ట్రేషన్‌ చేయకుండా ఏ నిర్మాణదారుడూ వినియోగదారులకు ఇళ్లూ స్థలాలు అమ్మకూడదు. వాటి గురించి ప్రకటించకూడదు. స్థలంపై తనకే చట్టబద్ధ హక్కులు ఉన్నాయని, దానిపై రుణాలు, తనఖా వంటివి లేవని, నిర్మాణాన్ని ఫలానా తేదీకి పూర్తిచేస్తానని బిల్డర్‌ అఫిడవిట్‌ సమర్పించాలి. అలాంటి అఫిడవిట్లను రాష్ట్రాల రెరా వెబ్‌సైట్లలో పొందుపరచాలి. దేశమంతటికీ వర్తించేలా నిర్మాణదారులు (ప్రమోటర్లు), వాటాదారుల (అలాటీల) మధ్య ఉమ్మడి ముసాయిదా ఒప్పందాన్ని రూపొందించే విషయమై సుప్రీంకోర్టు ఇటీవల రాష్ట్ర ప్రభుత్వాల అభిప్రాయాలను కోరింది. తప్పుడు ప్రకటనలతో కొనుగోలుదారులను ఆకర్షిస్తే, వారికి జరిగే నష్టానికి బిల్డర్‌ పరిహారం చెల్లించాలి. బిల్డర్‌ లేదా ప్రమోటర్‌ విక్రయ ఒప్పందంలోని నిబంధనలను కచ్చితంగా పాటించాలి. ఆస్తిని కొనుగోలుదారు పేరు మీద రిజిస్టర్‌ చేయించి, ఆక్రమణ ధ్రువీకరణ పత్రం (ఆక్యుపెన్సీ సర్టిఫికెట్‌) ఇవ్వాలి. కొనుగోలుదారుడు విక్రయ ఒప్పందానికి ముందు ఆస్తి విలువలో 10శాతాన్ని మాత్రమే బిల్డర్‌కు చెల్లించాలి. విక్రయ మొత్తంలో 70శాతాన్ని ప్రత్యేక ఖాతా (ఎస్క్రో అకౌంట్‌)లో ఉంచాలి. దాన్ని ఇతర ప్రయోజనాలకు మళ్ళించకూడదు. అపార్ట్‌మెంట్‌ లేదా స్థలాన్ని కొనుగోలుదారుకు అప్పగించే నాటి వరకు అన్ని పన్నులు, ఇతరత్రా చట్టబద్ధ రుసుములను నిర్మాణదారే చెల్లించాలి. గడువులోగా అపార్ట్‌మెంట్‌ను నిర్మించి టైటిల్‌ను కొనుగోలుదారుడి పేరు మీదకు మార్చకపోతే, వడ్డీ చెల్లించాల్సి ఉంటుంది. టైటిల్‌లో లోపాలకు బిల్డరే బాధ్యుడు. నిర్మాణదారుడు తన బాధ్యతలను సక్రమంగా నిర్వహించకపోతే కొనుగోలుదారుడు ప్రాజెక్టు నుంచి తప్పుకోవచ్చు. అంతవరకు జరిగిన ఆలస్యానికి వడ్డీతో సహా పరిహారం పొందవచ్చు. ఒకవేళ ప్రాజెక్టులో కొనసాగాలనుకున్నా, ఆలస్యమైన ప్రతి నెలకూ బిల్డర్‌ వడ్డీ చెల్లించాల్సిందే. నిధులు లేదా నిర్మాణ సామగ్రి కొరత వల్ల ప్రాజెక్టు ఆలస్యమైందని బిల్డర్‌ వంకలు చెప్పి తప్పించుకోవడం కుదరదని సుప్రీంకోర్టు స్పష్టం చేసింది. రెరా చట్టంలో వినియోగదారుల రక్షణకు ఇలాంటి నిబంధనలెన్నో ఉన్నాయి.
ఎన్నో సవాళ్లు
రెరా చట్టం ఎంతో పటిష్ఠమైనది. ట్రైబ్యునళ్లు దాన్ని చిత్తశుద్ధిగా అమలు చేయకపోవడంవల్లే సమస్యలు వచ్చిపడుతున్నాయి. ట్రైబ్యునళ్లలో సభ్యులు రాజకీయంగా నియమితులైనవారే ఉంటున్నారు. వారికి చట్టంపై సరైన అవగాహన ఉండదు. రెరా చట్టం కింద ట్రైబ్యునళ్లకు బదులు ప్రత్యేక న్యాయస్థానాలను నెలకొల్పితే బాగుండేది. రెరా చట్టం కింద కొనుగోలుదారులకు ఆక్రమణ ధ్రువీకరణ పత్రం ఇవ్వాల్సి ఉంటుంది. కొందరు బిల్డర్లు పట్టణాభివృద్ధి సంస్థల నుంచి చట్టంలో లేని పాక్షిక ఆక్రమణ ధ్రువీకరణపత్రం తెచ్చి సరిపెట్టేయడం పెద్ద సమస్యగా మారింది. చాలామంది కొనుగోలుదారులు బిల్డర్‌కు నగదు ఇస్తే తమకు బాగా ఆదా అవుతుందని భ్రమపడుతుంటారు. నగదు రూపంలో చెల్లిస్తే ధర తగ్గిస్తారని, పన్నులు తగ్గుతాయని భావిస్తుంటారు.నగదు చెల్లింపులకు లెక్కా జమా ఉండదు కాబట్టి కొందరు బిల్డర్లు మోసాలకు పాల్పడతారు. ఇలాంటివి నివారించడానికి కొనుగోలుదారులు చెల్లింపులన్నీ బ్యాంకు ద్వారా జరపాలి. బిల్డర్‌కు తనకు మధ్య జరిగిన లావాదేవీలకు సంబంధించిన పత్రాలు, ఈ-మెయిళ్లను భద్రపరచుకోవాలి. ప్రాజెక్టు ఆలస్యమైనప్పుడు అవి ఎంతో అక్కరకొస్తాయి. స్నేహితుల ద్వారా బిల్డర్‌ను కలిసి కేవలం నోటి మాట మీదనే ముందస్తు చెల్లింపు జరిపామని కొనుగోలుదారులు చెబుతుంటారు. స్థిరాస్తి కొనుగోలు అనేది ఆర్థిక లావాదేవీ. కాబట్టి ముందూవెనకా ఆలోచించి ప్రతిదీ కాగితం మీద ఉండేట్లు చూసుకుంటూ కొనుగోలు జరపడం ముఖ్యం.
అన్యాయం జరిగితే..
స్థిరాస్తి కొనుగోలు విషయంలో తనకు అన్యాయం జరిగిందని భావించే కొనుగోలుదారులు రాష్ట్రాల్లోని రెరా శాఖను ఆశ్రయించవచ్చు. ఫిర్యాదును 45 రోజుల్లో పరిష్కరించాల్సి ఉంటుంది. పరిష్కారం నచ్చకపోతే బిల్డరు లేదా కొనుగోలుదారు రెరా అప్పిలేట్‌ ట్రైబ్యునల్‌లో 60రోజుల్లో అప్పీలు చేసుకోవచ్చు. ఏపీసహా అనేక రాష్ట్రాల్లో అప్పిలేట్‌ ట్రైబ్యునళ్లు సరిగ్గా పని చేయడంలేదు. దాంతో ఫిర్యాదుదారులు హైకోర్టులను ఆశ్రయిస్తుండటంతో అక్కడ కేసుల భారం పెరిగిపోతోంది. కొనుగోలుదారులు వినియోగదారుల సంరక్షణ చట్టం వంటి ఇతర చట్టాలనూ ఆశ్రయించి న్యాయం పొందవచ్చని రెరా చట్టం స్పష్టీకరించింది.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------
మరింత సమాచారం ... మీ కోసం!
